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【资讯】城镇化利益方一级开发怪招频出

发布时间:2020-10-16 23:00:57 阅读: 来源:插销厂家

城镇化利益方:一级开发怪招频出

城镇化利益方:一级开发怪招频出,中天城投利润85%靠补贴,华夏幸福程咬金  这些公司都是做土地一级开发,但出发点却不同,归结起来,总共分为三派:基建起家、半路出家做园区项目、依托住宅地产优势  不只是一线地产公司有机会在城镇化受益,那些与土地一级开发密切相关的地产公司,在这场城镇化的浪潮中,也面临着机遇和风险并存的挑战。  这些公司有着共同的特点:都是从事土地一级开发的企业,但开发的项目都只局限在某个区域甚至某个省份,并未在全国大规模铺开一级项目。  然而,这些公司在相同的外表下却有着不一样的实质:都是做土地一级开发,但出发点却不同,归结起来,总共分为三派:基建起家、半路出家做园区项目、依托住宅地产优势。  做基建出身的是云南城投(600239.SH)、中天城投(000540.SZ)。因为多年为政府从事基础建设,这些公司在城镇化的土地开发上先行于其他企业,并且都深耕于城镇化的下一波浪潮,西南地。  黑牡丹(600510.SH)、华夏幸福(600340.SH)则是半路出家的典型公司。前者至今仍是地产、纺织行业“两手抓”,后者在相当长的一段时间里,从事的是中央空调,然而,两家最后却也走上了产业园区的道路。  一派基建起家,一派半路出家。荣盛发展(002146.SZ)、新湖中宝(600208.SH)做的项目,依托的都是住宅地产优势。  由于两家公司的住宅项目都集中在发达的沿海地区,旅游区、健康城等升级项目就成了一级开发的战略目标。  基建起家,深耕西南,为政府开发项目  “作为上市公司,云南城投通过定增融资,成为了昆明乃至整个云南一级开发重要载体”,一名长期跟踪云南城投的分析师告诉记者。  根据资料,云南城投的大股东为云南省城市建设投资有限公司,既是省国资旗下最重要的土地整理、储备和城建投融资平台,也是省“十二五”规划重点支持的国企之一。  因此,深耕云南,走政府开发路线,是公司不变的模式。  目前云南城投主要有三大业务,第一块是一级开发,尤其是环湖东路基建项目;第二块是城中村项目改造,第三块是二级开发,主要是住宅和商业综合体。  根据去年半年报,公司大约在环湖东路的基建项目投资约70亿,目前回收了大约10亿。  根据公司与政府签订的《委托合同》,土地出让纯收益中,云南城投和政府按5:5分成,云南城投保底利润为开发成本的5%。  “受滇池保条例影响,环湖东路可出让面积将少于此前3.45万亩建设用地规划,另外环湖东路首批出让面积2000-3000亩,首批出让的近1000亩地块底价约300万元,而第二批835亩配套用地成较低价肯定会显著低于成交价,不过云南城投很可能获得政府差额补偿”,前述分析师告诉记者。  而在城中村项目上,云南城投获得8%的收益,但这并不足以弥补公司的融资成本。“在城中村项目上,如果单纯一级开发,云南城投几乎无利可图,关键是要实现一二级开发联动”,前述分析师向记者表示。  殊途同归的是,民营企业中天城投,走的也为政府开发项目的路径。  根据去年半年报,公司先后取得未来方舟项目面积17.18万平方米、贵阳国际金融中心项目30.33万平方米、乌当奶牛场部分农业土地231.68万平方米。  在三季度,该公司继续拿地的脚步,成功摘牌未来方舟、乌当牛奶项目34.87万平方米、70.38万平方米,土地储备大为增加。  频繁在贵州拿地的背后,是公司与贵州省政府密切的关系。  根据年报,中天城投的第二大股东,是贵州省政府旗下的贵阳城市发展投资有限公司,占股6.81%。  作为贵州省最大的综合类上市公司,中天城投很大程度上充当了当地政府的融资平台。正在开展的项目,如安井渔安片、贵阳国际会展中心、文化广场、乌当那牛厂乳品等,都是政府计划的工程。  事实上,作为一家民企控股的公司,中天城投深耕贵州,承接当地保障房项目,并获得政府补贴的经营模式,非常明显。  根据公告,中天城投已与贵州省政府签订1000万平方米的20万套保障房建设的协议,而贵州欲在2015年新建保障房39.8万户,公司实际占据贵州一半的保障房份额。  帮政府做项目,公司也获得不少补贴。三季报显示,公司收到政府补贴 3.28亿元,占净利润的85.2%,支撑起去年的业绩增长。  不过,虽然在城镇化的建设下,贵州因属西南地区,未来项目有集中大规模建设的可能,但中天城投也面临当地房地产容量能否突破瓶颈的风险。  “贵州在未来几年会加快城镇化的建设,不过目前看还是集中在贵阳,当地人口密度还是有点偏低。下游需求能否旺盛起来,还要再看看”,一名深圳分析师告诉记者。  半路出家做产业园区  黑牡丹以纺织服装起家,后涉足房地产。2010年,黑牡丹出手土地一级开发,一级开发项目一是北部新城一级开发(一期)项目,是北部新城中的高铁场站配套片区17.6平方公里的一级开发工程。二是万顷良田建设工程,这是一项实现农地集中、居住集聚、用地集约、效益集显目标的系统工程。  高铁片区项目中一级开发面积额约为4.15平方公里,剩余约13.35平方公里地块为第二阶段开发范围。核心地块前期开发投资总额约为55亿元人民币。根据合同,黑牡丹将获10%工程收益和5:5分成收益。  万顷良田项目一级开发和市政建设的运作平台都是旗下全资子公司——新希望公司,主要从事万顷良田项目的投资、土地整理、农业、水利、绿化。  黑牡丹的业务模式是,主要代表常高新区政府对北部新城进行城市的综合开发投资,作为城投类园区公司,将以全业务形式、长期参与常高新区的开发和升级建设,业务范围涉及农田整理、土地批租、基建工程、安置房建设、商品房开发、商业配套和商业地产开发,以及高新技术产业的股权投资等领域。  “黑牡丹一二级开发联动不是很明显。现在一级开发的项目土地收储,对公司业绩会有一个比较正面的影响。二级开发上比较有特色,不过公司整体规模还是有些小。”  而华夏幸福在做房地产之前,主营的是中央空调和工业空调。直到2009年重组,公司才转型成园区开发的地产商。  而在众多做工业地产的公司中,华夏幸福承担了开发商和运营商的双重角色。  一般而言,公司在与地方政府签订的协议中,多以整体委托开发的模式。华夏幸福不仅全权接管园区的开发事宜,还要为园区的前期土地整理、基础设施建设、招商引资,到后期综合服务提供一条龙解决办法。  这种模式对政府和企业而言,是一种“双赢”。政府前期零成本投入,只要园区顺利运作、入园企业增加,就能实现GDP的提升,而企业虽前期要垫付资金,但政府会给予保底收益,还有园区运营后,招商引资的超额收益。  根据去年三季报,公司权益口径拿地299万平方米。主要区域锁定在廊坊、固安和沈阳等公司园区的周边区域。站稳平津地区后,三季度公司开始向青岛、无锡、镇江等环渤海的科技类园区拓展,正式向全国异地扩张。  在城镇化的建设下,全国建设园区有望大规模开展,公司的空间将变得广阔。  然而,华夏幸福的园区建设能否实现异地复制,却成为公司外延式扩展最关键的问题。  事实上,由于过去地方政府极力追求GDP,全国各地园区发展参差不齐。城镇化的提出,实际就是为了针对从前高投入低产出的治理,达到整合资源、提高效率的目标。  而华夏幸福这几年的规模迅速扩张,与地方政府不无关系。过去几年为提高GDP,政府给了公司不少优惠的拿地条件,但现在开展城市化,成本红利会渐渐褪去,如何提高建设门槛,创新出一种既控制成本又高效的模式,正是企业要重新出发的起点。  住宅做一级开发,专注发达地区的升级项目  住宅地产上长袖善舞的公司们,也开始跃跃欲试城镇化的新机会。不过,他们盯紧的是发达地区的生态升级,而非基建项目。  2011年末,荣盛地产与本溪高新技术开发区管委会签署了《沈溪新城国际健康城项目合作框架协议》,首涉一级土地开发市场。荣盛发展以沈阳为中心,连续在盘锦、本溪强势扩张。  除原本的河北、江苏市场外,“大沈阳”区域成为荣盛发展新战略重心。2012年,荣盛发展挺近呼市和沈阳等,加大二级市场土地储备。  在合作模式上,荣盛发展全资子公司本溪荣盛房地产开发有限公司,将与本溪开发区管委会下属辽宁药都投资(集团)公司成立合资公司,各占50%股份,负责本溪健康城项目开放工作,收益按照股份比例分配。  该项目总投资额12亿元,分三期滚动开发。不过自从2011年底拿下该项目后,2012年一整年,荣盛发展还没发布过项目相关进展公告。  “目前,荣盛发展主要是二级开发为主,优势明显。一级开发有关的健康城项目,现在还处于初期,还未有实质进展,未来还不好判断。”沪上一分析师说道。  新湖中宝在三年前就布局一级开发模式,紧盯旅游开发和产业园区板块。  公司这几年频繁出手一级开发项目。包括启东圆陀角旅游度假区、大连金渤海岸滨海旅游开发、温州西湾海涂、天津文化商贸产业园项目,新湖中宝总计拿地面积约2206万平方米,并且拿地成本不高,平均仅约640元/平米。  从区域分布看,新湖中宝拿地的多为东部沿海地区。这些区域过去几年发展已成气候,在沿海发达地区,城镇化建设可能不会有基础项目的大规模突破,但对这些沿海城市的第三产业来说,将会是一个突破。  新湖中宝的策略看似占尽优先地位,然而,公司在多地拿地后项目迟迟未开发需值得注意。  有媒体报道,由于新湖中宝受制于产品结构偏中高端、项目布局分散而难以发挥推盘规模优势,公司在上海、平阳等地出现部分项目土地闲置的迹象。  一级开发项目也未幸免,新湖中宝在2010年取得江苏启东圆陀角土地项目,原计划其中80万平方米在2011年出让、其余120万平方米在2013年出让,但在2011年并未实现出让。

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